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파리 7대 오피스빌딩 셀다운 전쟁, 미래에셋대우 승기 잡은 듯

하나금투, 삼성증권 등 국내 증권사 7곳이 동시에 프랑스 파리 오피스 셀다운을 진행하는 가운데 미래에셋대우가 셀다운 중인 마중가 타워에 국내외 기관투자자들의 투심이 몰리고 있다. 

미래에셋대우가 국내 증권사 중 처음으로 인수한 해외부동산 자산을 해외기관투자자에게 셀다운을 집행하면서 해외기관과 국내기관 양쪽 모두 투자자금 증액을 요청했기 때문이다.

지난달 30일 투자은행(IB)업계에 따르면 지난달 초 미래에셋대우는 국내 4개기관과 마중가 타워 공동탐방을 진행했다. 동행한 국내 4개 기관 중 기관 2곳이 투자자금 증액을 요청했다.

마중가타워는 앞서 지난 7월 초 미래에셋대우가 딜 클로징한 뒤, 지난달부터 선순위 현지대출 조달 금리를 확정한 다음, 셀다운을 진행하고 있는 오피스다.

인수 비용은 실사비용과 세금 등 부대비용을 합해 총 1조1000억원이다. 이 가운데 60% 수준인 6600억원을 선순위로 현지 은행에서 조달했다. 나머지 4400억원 중 15%인 660억원은 공동투자자인 프랑스 금융기관인 아문디에서 투자를 집행했다.

나머지 3740억원이 미래에셋대우에서 셀다운을 맡은 자금이다. 미래에셋대우는 당초 이 과정에서 1100억원을 해외기관에 셀다운하고 나머지 2640억원 정도를 국내 기관투자자에게 매각할 계획이었다.

하지만 이 과정에서 미래에셋대우는 해외 기관투자자를 대상으로 사전 태핑을 진행했는데 해외수요만 매각 계획의 4배가 넘는 4억달라가 모인 것으로 알려졌다.

한 IB업계 관계자는 “국내 기관과 달리 해외 기관은 한 기관에서 1억달러 이상은 쉽게 의사결정 해 집행할 수 있다”며 “미래에셋대우에서도 첫 해외재매각 사업인 만큼 국내 기관보다 해외기관으로 투자자금을 돌릴 수도 있다”고 말했다.

이처럼 마중가타워에 대해 국내외 기관투자자들의 관심이 집중된 배경은 우선 기대 수익률에서 동시에 집행 중인 기타 오피스 대비 매력적이기 때문이다.

통상 프랑스 오피스 투자 수익률은 프랑스 국채 10년물과 연동한다. 금리가 상승하면 수익률도 동반 상승하는 구조다. 하지만 프랑스 국채 10년물은 지난해 0.8%에서 최근 -0.4%정도로 전년 동기 대비 120BP 하락한 상태다. 이에 프랑스 CBD 오피스 투자수익률은 3%까지 하락한 상태다. 실제 마중가타워도 지난달 선순위 대출로 BNP파리바, 크레디트 아그레꼴 등 프랑스 3대은행으로부터 자금을 조달받았는데 금리 7년물을 불과 1.1%에 조달했다.

마중가타워는 하지만 부동산 투자 기대수익률이 4.25% 수준으로 기타 상품 대비 1.25% 이상 경쟁력을 확보했다는 평가다. 또 다른 부동산금융업계 관계자는 “국내 증권사가 투자한 7개 오피스 중 2014년 건립한 ‘신상’ 프라입금 오피스다”며 “공동투자를 집행한 아무딘의 투자 철학은 일종의 삼성그룹과 같이 고수익은 아니더라도, 하자 없는 고급 건물을 구입하는 것으로 가장 우량한 오피스로 분류된다”고 말했다.

IB업계에 따르면 현재 프랑스 파리 오피스는 뤼미에르빌딩(한화투자증권, 삼성증권), 투어유럽(한국투자증권), 르크리스탈리아(하나금투), CBX타워(하나금투, 대신증권), 크리스탈파크(삼성증권), 투어에크호(NH투자증권) 등 마중가 타워를 포함해 7개 오피스가 동시에 셀다운을 진행 중이다.

이에 마중가타워에 국내외 투심이 집중되고, 또한 국내 기관투자자 자금도 한정돼 있다는 점을 고려하면 셀다운 경쟁 후 경쟁에서 밀린 증권사는 대규모 미매각 자산을 떠안게 될 전망이다.

한 증권사 부동산금융 임원은 “좋은 오피스를 인수하고 수익률은 다소 높지만 하자있는 오피스를 인수한 증권사 간에 결판이 조만간 날 것이다”고 말했다.

임성엽기자 starleaf@

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