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<연구기관 리포트> 공동주택 리모델링 정책ㆍ기술 변화와 발전방향
기사입력 2014-12-02 06:00:38. 폰트 폰트확대폰트축소
 리모델링의 정책ㆍ제도 등 현황을 개괄한 후 모듈러 건축시스템, 구조물 안정성 확보를 위한 제도, 리모델링 활성화 방향, 구조물 성능저하를 막기 위한 스마트 보수공법 등에 대해 살펴본다.

   
리모델링 제도 및 정책 현황


 리모델링 정책 및 현황

 리모델링은 ‘증축, 개축 또는 대수선’(2003.11.30. 리모델링 도입기)하는 행위로 정의됐다. 이후 ‘대수선 또는 대통령령이 정하는 범위에서 증축하는 행위’(2005.7.13.)를 거쳐 ‘대수선, 주거 전용면적의 10분의3 이내(85㎡ 미만은 10분의4 이내) 증축, 공용부분은 별도 증축 가능, 증축 가능 합산 면적 내에서 기존 세대수의 10분의 1 이내로 세대수를 증가하는 행위(수평 또는 별도의 동으로 증축하거나 세대를 분할하는 경우에 한정)’(2012.7.27. 시행)로 규정했다가 ‘이에 더하여 100분의 15이내에서 세대수를 증가하는 증축(세대수 증가형 리모델링), 수직증축형 리모델링(최대 3개층 이하)’(2014.4.25.)에 이르는 변화를 보였다.

 리모델링 기술과 제도는 대량공급의 연장선상에서 전용면적 증가와 주차장 확대가 중심이 되고 이에 따른 비용 부담을 줄이려는 방향에 치우친 감이 있다. 공급자의 관심도 리모델링 공사의 경제성에 집중됐고 거주자들도 리모델링 본연의 성능과 기능의 개선보다는 준재건축에 가까운 방향으로 재산가치를 향상하는 데 관심이 집중돼 있다. 이에 따라 비용 부담을 최소화하면서 필요불가결한 부분의 성능과 기능 개선을 위한 국토교통부의 소위 ‘맞춤형 리모델링’과 같은 다양한 접근법이 절실하다.

 동시에 거주자의 평균적 생활상을 바탕으로 한 균등하고 동일한 평면보다 다양한 삶을 담을 수 있는 평면 수용 및 공급도 필요하다. 아울러 시공 및 기술적 측면에서 습식의 일체식 공법을 일반화하고 있으나, 구조체의 증축과 보수보강 등이 완료된 상태에서 향후 유지관리를 고려하고, 2차적인 리모델링을 고려해 볼 때 구조체와 설비․ 내장의 분리방식과 부품의 건식화ㆍ부품화도 시급하다.

 우리나라의 리모델링은 이제 시작 단계다. 유럽 등 선진국들은 수선, 교체, 개수, 증축, 감축, 용도변경 등 다양한 리모델링 형태를 실행하고 있고 관련 산업을 합치면 전체 산업에서 40∼50%의 리모델링 수요가 있다고 한다. 우리나라도 다양한 리모델링의 접근을 위한 방향과 실천이 필요하다.

 이주 없는 건축물 리모델링 기법

 맞춤형 리모델링의 시공법으로는 증축부를 최대한 공장에서 제작해 현장공사를 최소화하는 방법들이 주로 적용되고 있으며, 공장에서 80% 이상 제작하여 현장에서 설치하는 모듈러 건축시스템은 건축물의 맞춤형 리모델링 기법으로 다양한 장점을 갖는다. 공기가 짧아 공사비가 절감되는데다 주민들의 이주불편도 최소화하고 이주비도 절감할 수 있다. 건축자재를 단지 내에 적치할 필요도 없다.

 국내에서는 2005년에 3층 RC 학교 교사동 상부에 3m×10m 크기의 모듈을 이용해 수직증축한 사례가 있다. 기존 건축물의 노후화에 따른 추가 수직하중의 증가를 최소화하기 위해 경량 구조인 모듈러 시스템을 채택했고 학생들의 안전, 소음, 진동 피해를 막기 위해 겨울방학 기간에 공사를 완료했다. 향후 학생 수 감소 등의 교실 수요가 줄어들 것에 대비해 설치된 모듈은 해체 후 재사용이 가능하도록 설계했다. 이러한 기술을 공동주택에 적용하려면 구조적 안정성, 내화성능, 다양한 평면개발 등의 기술이 뒷받침돼야 한다.

 모듈러 건축시스템은 품질 확보, 획기적인 공기단축, 경량화로 인한 기존 건축물에의 구조적 부담 경감 등의 장점으로 기존 건축물의 리모델링시 수평 및 수직 증축에 효과적으로 적용할 수 있을 것이다. 국내의 노후 건축물 리모델링이 증축으로 인한 구조적 안전성, 과다한 공사기간 및 공사비 등으로 인해 활발히 진행되지 못하는 현실에서 모듈러 건축시스템을 이용한 기존 건축물의 이주 없는 리모델링 기법이 새로운 대안으로 자리 잡을 수 있을 것으로 기대된다.

 수직증축형 리모델링 구조안전성 확보책

 수직증축형 리모델링은 하중 증가에 의해 기존 건축물의 상부구조 및 하부구조에 대한 안전성 확보가 필요하며, 이에 대한 정량적 분석과 안전한 보강대책 및 보강한계에 대한 검토가 전제돼야 한다. 기존 리모델링 또는 재건축공사에서는 안전진단 및 구조설계에 대해 지자체의 건축심의위원회에서 적합성을 검토했으나, 전문적 검토가 충분히 이루어지지 못했다. 수직증축 리모델링은 최대 3개층까지 증축되므로 기존 리모델링 또는 재건축에 비해 기존 건물의 구조적 위험성이 커진다.

 정부는 이에 따라 주택법 세부조항 개정 때 수직증축 리모델링의 안전진단 및 구조설계 결과를 별도의 전문기관에서 검토ㆍ확인할 수 있도록 2회에 걸쳐 전문기관 안전성 검토 절차를 마련했다. 1차 전문기관 안전성 검토는 건축심의 단계에서 지자체장의 요청에 따라 구조계획상 증축 범위의 안전성에 대한 검토를 하며, 2차 전문기관 안전성 검토는 허가 신청 단계에서 설계도서상 구조안전의 적정성 여부를 검토하도록 한다. 또한 허가가 완료된 후에 2차 안전진단을 실시한 결과, 중대한 설계변경 요인이 발생했을 경우에는 다시 전문기관 안전성 검토를 요청해 변경된 설계도서의 구조안전 적정성을 검토하도록 했다.

 수명 연장을 위한 스마트 보수공법

 콘크리트 보수보강에 있어서 ‘스마트(smart)’란 용어는 ‘스스로 균열을 복구한다’는 개념이다. 즉 균열 발생시 이를 인지하고 자기 스스로 발생한 균열을 치유하는 메커니즘이라 할 수 있다. 이러한 스마트 보수공법에 사용되는 방법을 자기치유 콘크리트 또는 자기치유 모르타르라고 한다. 손상된 부위에 대해 물리적 방법을 통하지 않고 본체내에 함유한 물질에 의해 원형 상태로 복구되는 과정으로 정의된다. 미생물 유기증식성 또는 무기 광물질의 수축 팽창성을 이용, 콘크리트의 균열 발생을 인지하고 생성물을 확장하여 균열을 충진하는 일종의 스마트 콘크리트(Smart Concrete) 기술로는 미생물 활용기술, 마이크로캡슐 활용기술, 유리섬유 및 유리관 활용기술, 균열부 열공급 기술, 구체 방수제 활용기술, 시멘트계 무기물질 석출 활용기술 등이 있다.

 현재까지 개발된 자기치유 콘크리트 기술 중 일부를 제외하고는 아직까지 소재개발 및 응용성 평가를 진행 중인 단계로 국내를 포함한 미국, 유럽, 일본 등지에서는 고도 성장기에 제작된 콘크리트 구조물의 유지보수 비용 증가에 따라 효율적 보수공법이 필요하게 되었다. 이 시점에서 자기 치유가 가능한 스마트 자기치유 콘크리트는 그 기능 및 성능이 충분히 만족할 만하며, 상용화가 된다면 최적의 구조물 Maintenance Free 재료로 활용될 것으로 기대된다.

   
창조 리모델링전략
 

 수직증축 리모델링 창조 모델 시급

 노후 공동주택 리모델링 효과에 대해 분명히 보여줄 샘플이 되는 시범사업 추진이 시급하다. 시범사업은 단순한 리모델링이 아닌 향후 리모델링 사업의 방향성을 제시해 리모델링을 활성화시키는 창조적 모델이 돼야 한다. 동시에 안전하고 주거만족도가 높고 경제적인 리모델링을 달성할 수 있어야 한다.

 좀더 구체적 목표를 제시하면, 입주자 분담금이 기존 대비 30% 이상 절감돼야 하고, 이주 기간이 일반적 전세 갱신 기간인 2년 이내여야 하고, 입주자의 주거 성능 만족도가 신축 대비 90% 이상 달성될 수 있도록 해야 한다. 이를 위해 현재 개발된 다양한 리모델링 기술들을 적용해야 한다. 특히 3개층 수직증축 기술과 이주기간 최소화 기술의 활발한 적용이 필요하다. 금융, 조세 등의 정책적 지원도 병행돼야 한다. 이러한 리모델링 창조 모델과 목표는 시범사업을 통해 검증돼야 한다. 정부와 민간이 공동으로 시범사업을 추진해 노후 공동주택의 바람직한 리모델링 모델을 제시하는 것도 방법이다.

 그 동안 용적률이 상대적으로 낮은 노후 공동주택의 대부분은 철거되고 재건축돼 왔다. 하지만 주택 200만호를 공급했던 1기 신도시는 무조건적인 재건축이 어렵다. 리모델링을 통한 성능 향상과 효율성 개선이 필요한 실정이다. 최근 재건축 규제완화 조치로 인해 3개층 수직증축을 통한 1기 신도시의 리모델링이 다시 주춤하고 있다. 아직도 리모델링에 대한 불확실성이 상존하는 실정이다. 이러한 불확실성을 해소하기 위해 정부는 조속히 리모델링 창조 모델을 개발하고, 이에 대한 시범사업을 추진해 분당, 평촌, 일산, 중동 등 1기 신도시에 대한 리모델링 사업 추진을 활성화해야 한다.

 ◇제공=한국건설기술연구원 미래건축연구실(김수암 선임연구위원, 송태협 연구위원, 김병일ㆍ백정훈ㆍ최기선 수석연구원), 김경래 아주대 건축학과 교수

 ◇정리=김국진 기자

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