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<연구기관 리포트> 기업형 주택임대사업의 도약을 위한 과제
기사입력 2015-12-07 15:42:16. 폰트 폰트확대폰트축소
   


 기업형 장기임대주택 제도인 ‘뉴 스테이(New Stay) 정책’이 빠르게 정착하고 있다. 현 추세라면 올해 1만4000가구 공급 달성이 유력하고 내년에는 더 많은 뉴 스테이 주택이 쏟아질 것으로 보인다. 국민들의 관심과 기대도 높아지고 있다. 전세가 상승세가 지속되고 있는 탓인지, 얼마 전 시행된 기업형 임대주택 입주자 모집 청약도 높은 경쟁률로 마무리했다.

 관심을 갖는 민간사업자도 늘고 있다. 특히 정부가 제공하는 택지(LH 보유택지)를 대상으로 한 공모형 리츠사업의 경쟁률은 회를 거듭할수록 높아지는 추세다. 분양시장 호황이 꺾인 이후를 대비하려는 건설기업은 물론 임대주택 리츠를 대체투자 관점에서 검토하는 금융기관, 주거서비스 컨텐츠를 제공하는 기업 등에 이르기까지 관심을 갖는 주체도 다양해지는 추세다. 이런 분위기를 감안할 때 정부의 내년도 경제정책이나 주택정책에서 ‘기업형 임대주택 활성화’가 핵심 아이템으로 채택될 가능성이 높아 보인다.

 그러나 부정적 시각도 상당하다. 그 핵심은 저소득층의 주거불안 문제가 해소되지 않은 상황에서 중산층의 주거 지원을 위해 택지와 국민주택기금을 지원하고 각종 규제까지 완화하는 뉴 스테이 정책이 상대적으로 과하다는 지적이다. 이에 따라 정부로선 기업형 주택임대사업을 확대하는 단계에서 양적 규모를 늘리는 것도 중요하지만 시장에서 제기되는 우려를 보완할 숙제까지 안은 셈이다.

 기업형 임대주택 보완방향은

 그렇다면 어떻게 보완해야 할까? 첫째, 지속적인 물량 확보가 필요하다. 정책 효과가 가시화되려면 공급물량이 일정 수준이 돼야 한다. 현재 정부가 계획하고 있는 기업형 임대주택의 연간 확보물량은 신규 주택 공급물량의 1~2%에 불과하며, 경쟁력 있는 택지를 지속적으로 확보할 지도 의문이다. 정부가 내년부터 촉진지구 지정을 통해 택지를 확보할 계획이지만 각종 인허가를 거쳐 착공하려면 최소 2년 이상이 소요될 것으로 예상된다. 그린벨트 해제를 둘러싼 논쟁도 여전하므로 당초 계획보다 택지 확보 소요기간이 늘어날 것으로 보인다.

 따라서 신축으로 물량를 늘리는 것은 한계가 있다. 이를 보완하기 위해 기존 재고주택을 매입하거나 위탁관리 형태로 확보하는 ‘위탁관리형 뉴 스테이’ 활성화 대책을 병행해야 한다. 아파트 이외의 소규모 신축주택 사업도 포함해야 하며, 그 일환으로 현행 건설형 300호, 매입형 100호란 기준도 하향 조정할 필요가 있다.

 둘째로 공급대상을 특화해 정부 지원의 명분을 재정립해야 한다. 중산층이란 개념은 너무 포괄적이다. 정부가 정책 슬로건으로 ‘중산층’을 아무리 강조해도 이를 체감하는 입장에서는 정작 누가 수혜 대상인지 모를 가능성이 크다는 얘기다. 따라서 중산층 중에서도 특히 정부 지원이 절실한 계층에 정책 역량을 집중할 필요가 있다. 학령기 자녀를 둔 3~4인 가구와 노인가구가 대표적이다. 학령기 자녀를 둔 가구 만큼 주거안정이 절실한 계층이 있을까? 잦은 이사는 자녀의 전학을 의미하므로 경제적 부담은 물론 많은 사회적 비용까지 수반한다. 이들 계층에게 안정적 임대기간을 보장하는 주거안정화 정책이라면 그 효과도 클 것이다.

 기업형 임대주택이 표방하는 주거서비스에 보육 및 교육서비스를 연계하면 출산장려 지원책으로도 활용할 수 있다. 탁아, 육아는 비용도 문제지만 안심하고 맡길 곳이 모자란 게 더 큰 문제다. 기업형 임대주택 단지에 안심하고 맡길 보육시설과 방과 후 교육시설들을 유치한다면 이들 계층의 주거ㆍ보육 불안까지 완충할 수 있다. 노인 전용 기업형 임대주택도 검토할 만하다. 수명 연장과 은퇴계층 증가로 특징지워지는 고령화 사회가 임박한 반면 노인가구의 주거불안 문제를 풀 정부 지원책은 여전히 미흡하다. 최근에는 청년층 주거불안 해소에 정책 우선순위가 맞춰지면서 노인가구 대책이 뒷전으로 밀리는 분위기도 감지된다. 의료나 가사 서비스, 커뮤니티 형성을 지원할 노인가구 전용 기업형 주택임대사업 추진을 검토해야 하는 이유도 다르지 않다. 노인들이 보유주택을 매개로 주택연금을 신청한 후 그 연금으로 기업형 임대주택의 임대료를 지불하는 금융상품도 함께 개발해야 한다.

 셋째로 임대주택사업의 지속가능성을 뒷받침할 수익성 확보 방안이 필요하다. 기업형 임대주택의 수익성은 아직 임대기간의 운영소득보다 8년 뒤 매각이익에 의존하는 구조다. 운영이득을 지원하는 세제(보유세 인하를 위한 가속상각, 부가가치세 감면, 월세 소득공제 확대 등) 및 금융(장기 저리의 건설 및 매입자금) 관련 제도의 지속적 개발이 요구된다. 주거비 부담 수준도 고려해야 한다. 임대료 수준을 얘기하면 대개 규제를 떠올리는데, 인위적인 임대료 규제는 이에 상응하는 부작용을 낳기 마련이다.

 따라서 직접적 임대료 규제 외에 적절한 임대료 수준을 유지하거나 낮출 정책 개발이 무엇보다 시급하다. 임대료 부담을 낮출 핵심은 저렴한 택지 확보다. 특히 임차 수요가 많은 도심지 택지를 저렴한 가격으로 확보해야 한다. 단순한 그린벨트 해제뿐 아니라 도심 내 공공기관이 이전한 종전 부동산이나, 국유지들을 장기저리로 임대해 사용토록 허용할 필요가 있다. 나아가 장기 임대주택에 한해 용적률의 추가상향이나 복합개발 허용처럼 토지이용 효율성과 유연성도 높일 수 있어야 한다. 유지관리비를 낮출 설비와 설계기준을 병행하면 금상첨화다. 건설 단계에서 에너지를 절감할 설계와 임차인들이 내부 평면을 자유롭게 변경할 가변설계를 적용하는 등 거주기간의 주거비 부담을 낮춰야 한다.

 이제 기업형 임대주택 정책이 한 단계 더 도약해야 할 시기다. 이를 위해 중산층의 주거안정뿐 아니라 우리나라 ‘민간 임대주택 시장의 조성’을 이끄는 견인차 역할이 요구된다. 무엇보다 정부 차원의 총체적 로드맵이 필요하다. 큰 그림 하에서 물량 확대를 위한 다양한 방식을 검토하고, 계층별 수혜 계층 다각화와 지원방식 차등화에 나서야 한다. 국민주택기금 지원도 계층과 사업목적에 따라 차등 적용해야 한다.

 이런 보완을 통해 정부 지원을 민간 임대시장 활성화와 관련산업 육성의 마중물 역할로 제한해야 한다. 시장 기능을 활용할 수 있는 부분이라면 업역 간 칸막이규제 폐지 등과 같은 과감한 규제개혁도 필요하다. 공공임대와 중산층 민간임대 간 중간영역 정도가 될 수 있는 준공공 임대주택 활성화도 좋은 방법이다. 중산층에 치중된 정책 지원을 분산하고 민간 임대주택의 공공성을 확보하는 수단으로 이를 적극 활용하면 어떨까.

 제공=김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장

 정리=김국진 기자

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