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<전선애 변호사의 건설판례+>조합원총회 무효와 공사게약의 효력
기사입력 2016-08-05 06:00:12. 폰트 폰트확대폰트축소

 

 

     
   

아파트 재건축 과정에서의 조합원 총회결의가 무효일 경우 , 후속하여 체결한 공사계약의 효력은 어떻게 될까?

 최근 조합원 총회결의가 무효이면, 후속된 공사계약 자체도 무효라는 대법원 판결이 선고됐다.

 대법원은 한 재건축주택정비사업조합이 A건설사를 상대로 제기한 분양수익 등 36억여원에 대한 약정금 청구 소송에서 원고인 조합측 손을 들어주었다(대법원 2016. 5. 12. 선고, 2013다49381 판결 참조).

 1심, 2심에서 조합은 모두 패소하였으나 대법원에서 결과가 완전히 뒤바뀐 것이다.

 공사계약 근거가 된 재건축 조합 결의가 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못하여 무효이므로, 무효인 총회 결의를 근거로 한 조합과 시공사 간 공사계약도 효력이 없다는 것이다.

 조합은 당초 창립총회에서 A 건설사와 가계약을 맺었다. 가계약은 일반인 대상 분양가가 조합원이 낸 분양가의 110%를 넘는 경우 초과수익을 조합에 나눠주는 파격조건이었다.

 이후 본계약 협상과정에서 A건설사는 최소 2000억원의 추가 공사비용이 발생했다며 재협상을 주장했고, 양측은 분양수익 초과분을 나누지 않는 대신 시공사가 사업비용을 전부 책임지는 안에 합의했다. 조합은 2005년 총회를 열고 조합원 2516명 중 1378명(54.8%)의 동의 하에 본계약을 체결했다.

 그러나 일부 조합원이 본계약 체결 결의시 조합의 정족수를 채우지 못하여 효력이 없으므로, 가계약 내용대로 시공사가 수익금을 조합에 지급하라는 소송을 제기하자, 대법원도 그 주장을 받아들인 것이다.

 대법원은 공사계약 근거가 된 재건축 조합 결의가 무효이므로, 무효인 총회 결의를 근거로 한 조합과 시공사 간 공사계약도 무효라 판단했다.

 재건축 사업 시공사들이 눈여겨 보아야 할 판결이다. 시공사 입장에서는 재건축 조합 결의가 요건을 모두 갖추었는지, 혹은 정족수가 충족되지 아니하여 무효인지 여부 등에 대하여 알기 어려운 것이 사실이다.

 그러나 시공사 선정이나 공사계약과 관련된 주된 부분이 도시 및 주거환경정비법 상 규정되어 있고, 조합원 총회 결의를 거치도록 되어 있으므로, 건설사 등이 일단 조합 대표와 공사게약부터 맺는 방식으로 계약을 무리하게 추진하면 후속적으로 무효로 판단될 가능성이 있다.

 재건축 사업 관련 각종 분쟁과 소송까지 난립하는 상황에서, 시공사측에서도 재건축사업 전반에 대한 법률적인 이해가 선행될 필요성이 있다.

〈건설을 보는 눈 경제를 읽는 힘 건설경제-무단전재 및 배포금지〉

 



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