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[심층기획] 집값 안정화 됐나? '1년 전과 오늘' 현미경 분석
기사입력 2019-06-13 06:00:09. 폰트 폰트확대폰트축소
권대중 명지대 부동산학과 교수 "정비사업 규제로 공급 불확실성, 집값 부추겨"
   

 

권대중 명지대학교 부동산학과 교수(사진)는 지난 2년 동안 정부가 규제로 시장을 안정화시킨 만큼 규제가 완화되면 다시 주택가격이 상승할 우려가 있다고 진단했다. 그는 그동안 시장 변화를 “절반의 성공이라기보다 절반의 실패”라고 설명했다.

△ 문재인 정부 출범 이후 연이은 부동산 대책이 쏟아져 나왔다. 그동안 변화를 총평한다면?

취임 이후 1년 4개월 정도 부동산 시장에 대한 규제가 오히려 역효과를 내 서울의 주택가격이 많이 상승했다. 이후 정부가 지난해 8·27대책에 규제와 공급을 동시에 추진하겠다는 의지를 담은 뒤, 9·13대책으로 대출 규제의 강도가 높아지면서 시장이 안정됐다. 물론 재건축 시장은 안전진단강화와 초과이익환수제가 주요했다.

△ 최근 양극화 현상이 더 심해지고 있다는 평가다. 강남을 비롯한 마·용·성 등은 여전히 성황을 이루는 반면 경기 일부는 하락세를 면치 못하고 있다. 수도권 양극화의 이유는?

택지가 부족한 서울에서 그나마 공급을 역할을 했던 재건축과 재개발이 정부의 규제로 힘들어지면서 더 이상 공급이 없을 것이라는 불확실성이 가격을 상승시키고 있다.

수도권 신도시는 여전히 교통지옥이라는 오명을 해결하지 못한 데다 지난해 말 청약시장 규제로 인해 ‘똘똘한 청약’로 쏠리면서 미분양이 나타나거나 매수세가 떨어지다 보니 양극화가 심화되고 있다. 여기에 대출규제와 화폐개혁 소문까지 더해지면서 양극화를 부추기고 있다.

특히 경기도 내에서는 3기 신도시 발표 이후 위치에 따라 양극화가 두드러지고 있다. 예를 들면 고양 창릉지구 개발이 일산과 파주 집값을 하락시키고 있다. 부천 대장지구는 중동신도시, 인천 계양지구는 검단신도시, 과천지구는 기존 과천 주택가격에 영향을 미치고 있다.

즉, 대부분 수요자가 원하는 지역의 집값은 상승하는 반면 그렇지 못한 지역은 그 안에서도 양극화가 나타나는 것이다.

△ 양극화를 해소할 대책은?

결국 사람들이 이사를 가고 싶은 지역에 공급이 돼야 한다. 이들은 서울에서 나가고 싶지 않은 사람들이다. 서울의 정비사업을 막아놓다 보니 서울에 주택을 공급할 곳이 없다. 또 2기 신도시 교통만 더 성공해도 일부는 서울 외곽으로 이동할 수 있다. 신도시를 먼저 만들고 이를 자족도시로 만들겠다고 할 것이 아니라 산업단지 등을 먼저 조성해 공간을 확보하고 주거지를 배후도시로 만들어야 한다.

△ 3기 신도시 공급으로 인한 집값 잡기는 성공할 수 있을까?

일단 서울 강남 집값 잡기는 불가능하다. 물론 강동은 하남 교산지구나 남양주 왕숙지구의 영향을 받을 것이다. 이처럼 일부 3기 신도시가 서울 주택가격에 영향은 미치겠지만, 전반적으로 서울 집값 잡기에는 역부족이다.

△ 정부는 현재 집값 안정화 단계라고 평가하고 있다. 이에 대해 진단한다면?

일단 3기 신도시 발표로 수도권 주택가격이 급락하거나 큰 폭으로 하락하지는 않을 것이다. 왜냐하면 이제 막 발표했을 뿐 앞으로 보상절차부터 입주 때까지 적어도 5~6년 이상 걸리는 점을 감안하면 시간을 두고 지켜봐야 하기 때문이다.

단, 성급하게 주택을 매도하려는 사람들과 이사를 나오려는 사람들이 많아지면 일부 하락은 나타날 수도 있다.

△ 현 정책 기조가 바뀔 가능성이 있다고 보는가?

바뀌지 않을 가능성이 높다. 규제로 정책을 펴왔기 때문에 규제를 완화하면 주택 가격이 다시 상승할 것이다. 이를 우려해 규제 완화로 돌아서긴 쉽지 않을 것이다. 계속 규제 대책을 내놓다가 지난해 말 30만 가구를 공급하겠다고 발표한 게 처음으로 공급을 같이 하겠다고 밝힌 것이다. 즉, 첫 단추를 잘 못 꿴 거다.

△ 올해 수도권에서는 분양을 앞둔 물량이 쌓여있다. 올해 수도권 분양 성패 전망은?

교통과 입지 조건에 따라 성패가 좌우될 것이다. 대출 규제와 신도시 발표로 수도권에서도 입지 조건이 좋거나 교통이 편리한 지역을 중심으로 똘똘한 주택청약이 성행할 가능성이 높다. 다만 교통이 불편한 지역이나 강남 또는 서울에서 먼 지역에선 미분양 가능성이 높다. 

 

오진주기자 ohpearl@

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