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집값 안정화됐나?… ‘1년 전과 오늘’ 현미경 분석 <광주>
기사입력 2019-07-04 06:00:10. 폰트 폰트확대폰트축소
   
광주광역시 광산구 첨단지구의 한 아파트 단지 전경. (사진=권성중 기자)

말 그대로 뜨겁다. 광주광역시의 새 아파트 열풍은 여전히 ‘현재진행형’이다. 올해 들어 광주 분양시장은 호남뿐 아니라 지방 주택시장 전체를 통틀어도 눈에 띄는 인기를 구가하고 있다. 일명 ‘대ㆍ대ㆍ광’(대전ㆍ대구ㆍ광주)이라고 불리며 올 상반기 지방 분양시장을 이끈 광주의 열기는 연말까지 지속될 전망이다. 분양열기 막차를 타려는 건설업계의 본격적인 ‘분양 러시’로 하반기가 열릴 예정이기 때문이다.

반면 새 아파트의 인기에 기존 노후 아파트와의 가격 격차는 갈수록 커지고 있다. 애초에 대ㆍ대ㆍ광 분양시장이 달아오른 배경은 주택 노후도에 비해 턱없이 적은 새 아파트 공급이었다. 신규 분양 인기가 높아진 만큼, 노후 아파트에 대한 관심은 급격히 떨어지고 있다. 기존 아파트 거래 역시 꽉 막혔다.

문제는 이 같은 양극화에서 끝나지 않을 수 있다는 것이다. 과거에 비해 고평가가 확실한 현재 신규 분양의 인기가 사그라든다면 다소 거센 ‘가격 조정’이 발생할 가능성이 크다. 하락한 노후주택 가격과 급등한 새 아파트 가격 조정이 함께 이뤄진다면 광주를 비롯한 전남권 부동산 시장의 침체가 벌어질 수도 있다.

◇ 열기 식을줄 모르는 광주 분양시장

“분양 걱정을 하냐고요? 전혀 하지 않아요. 분양가를 얼마 받는냐가 문제지, 완판 여부는 누구 하나 걱정하지 않을겁니다.”(A분양대행사 관계자)

광주 분양업계는 잔뜩 들떠있다. 분양에 나섰다 하면 ‘완판’ 행진에 최근 들어 분양가도 크게 높아졌기 때문이다.

실제 매년 4월 기준 광주의 민간아파트 평균 분양가를 보면 2015년 3.3㎡당 790만원에서 2016년 891만원, 2018년 952만원, 올해 4월 1093만원으로 뛰었다.

작년 하반기와 올 상반기를 비교하면 분양가 상승률이 더욱 높아 보인다. 올 상반기 광주 아파트 평균 분양가격은 3.3㎡당 1492만원으로 작년 하반기 평균 분양가격 1055만원보다 무려 41.4% 올랐다. 2015년과 비교하면 4년 만에 88%가 오른 셈이다.

분양가 상승률만 보면 가격 부담이 작용할 듯 보이지만, 현실은 이와 정반대다.

올해 상반기 광주에서 분양된 9개 단지는 모두 1순위에서 청약이 마감된 것으로 나타났다. 지난 5월 서구 화정동 일대에서 분양된 ‘광주 화정 아이파크 1ㆍ2단지’는 3.3㎡당 1632만원의 분양가에도 1순위에서 평균 67.58대 1로 마감됐다. 서구 농성동에서 3.3㎡당 2367만원에 분양된 ‘빌리브 트레비체’도 평균 5.17대 1로 1순위 마감을 달성했다.

A분양대행사 관계자는 “현재 광주 분양시장에선 분양가가 중요하지 않다”라며 “생활여건이 우수하지만 주택공급이 적은 지역이라면 분양가 수준에 관계 없이 완판되는 추세”라고 시장 분위기를 설명했다.

이 같은 분위기에 하반기 광주에 쏟아질 분양물량은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 7월 광주에서는 3988가구가 공급될 계획이다. 비수도권 지역 가운데 가장 많은 수준이다.

광주 분양시장 열기의 배경에는 높은 노후 아파트 비율이 있다.

광주광역시에서 입주 10년 초과 아파트 비율이 80%를 넘는 곳은 서구와 북구 등 2개구다. ‘광주 화정 아이파크’ 등 고분양가에도 높은 청약성적을 기록한 광주 서구의 준공 후 10년 이상 된 아파트 비율은 88.02%에 달한다. 준공 후 20년 이상 지난 아파트 비중은 52%에 달한다. 30여년 전 지방 광역시에 인구가 집중되며 급격한 도시화에 따른 결과다.

B분양대행사 관계자는 “광주와 전남지역은 3년여 전부터 아파트 인ㆍ허가 물량이 줄어왔다”며 “현재 수요를 감당할 공급물량이 부족할 뿐 아니라 정부 부동산 규제의 영향권에 속해있지 않아 일부 투자수요까지 더해진 것으로 보인다”고 설명했다.

올해 5월 현재 광주광역시의 미분양 물량은 40가구에 불과하다. 또 다른 분양업계 관계자는 “당분간 광주의 미분양 물량이 늘어날 가능성은 매우 적다”고 단언했다.

◇ ‘극과 극’ 인기에 벌어지는 양극화

광주 기존 아파트 매매시장의 분위기는 심상찮다. 오래된 아파트와 준공된 지 얼마 되지 않은 아파트 간 인기도와 매매시세가 차이를 보이는 것은 지극히 자연스러운 일이다. 그러나 광주의 경우 그 정도가 심각하다.

광주시 서구 A공인중개업소 대표는 “작년 하반기와 현재를 비교했을 때 약 1년 만에 광주 집값이 3% 가량 상승했다고 한다”면서도 “서구와 남구, 광산구가 5∼8% 오를 때 북구는 1%도 채 오르지 않았다. 대구와 대전은 이런 현상이 더욱 심하다고 하지만, 광주도 만만찮다”고 말했다.

광산구 B중개업소 대표는 “광산구에는 입주 5∼10년된 아파트가 많은데, 올해 봄까지 급등하며 거래량도 많았다”면서 “현재는 가격 조정이 이뤄지며 거래도 잘 이뤄지지 않고 있다”고 설명했다.

실제 약 8000가구 규모 광산구 첨단2지구는 2014년께 입주한 약 5년된 단지가 많다. 지난해 3억∼3억중반이던 전용면적 84㎡는 올해 초 최고 5억원까지 거래되다 현재 4억원 초반으로 조정됐다는 설명이다. 단기간에 1억원에 가까운 금액이 조정됐다는 의미인데, 지방 주택시장인 것을 감안하면 결코 낮은 수준이 아니다. 첨단1ㆍ2지구는 1년새 광산구에서 집값이 가장 많이 오른 지역이다.

그나마 첨단지구와 같이 ‘비교적 신축’ 아파트가 많은 지역은 이 같은 가격 조정세가 덜한 편이다. 동구나 북구 등 상대적으로 분양ㆍ기존주택시장의 관심이 적은 지역들은 사실상 집값이 오른적도 없다고 토로한다.

북구 C중개업소 관계자는 “2017년과 올해를 비교해도 북구 아파트값은 거의 변화가 없었다”며 “거래 자체가 뜸한데다 분양시장이 뜨거운 것도 아니고 개발호재가 있는 것도 아니기 때문”이라고 말했다. 광주광역시 내 ‘양극화’가 본격화하고 있는 것이다.

◇ 분양열기 꺼질땐 ‘동반하락’ 우려도

2015년 1월∼2019년 5월 광주에서 분양된 아파트는 총 3만6166가구다. 같은 기간 분양물량과 비슷한 수준인 3만7248가구가 입주했다. 남은 분양물량까지 합하면 이전보다 월등히 높은 분양가로 올해만 1만가구가 넘는 공급이 이뤄질 전망이다.

지역 부동산업계는 입주에 대한 충격은 제한적이라면서도 지금과 같은 분양 호황은 올해까지 이어질 것으로 보고 있다.

김현철 SB그룹 상무는 “광주의 주택보급률은 사실상 80% 수준에 불과해 4만가구에 육박하는 입주물량이 시세나 청약 수요에 많은 영향을 끼치진 않고 있다”면서 “특히 중대형 면적에 대한 수요가 소형보다 더 많아 분양업계가 공략할 틈새는 여전히 많이 남아 있다”고 설명했다.

그는 이어 “다만 이처럼 분양성을 걱정하지 않고 사업할 수 있는 기간은 올해까지로 본다”며 “내년들어 전반적인 가격 조정이 발생한다면 새 아파트 분양가에 대한 부담감이 높아질 것”이라고 덧붙였다.

또한 급격히 높아진 분양가는 단기간에 시세가 급등한 택지의 영향이라는 설명이다. 광주 광산구의 경우 빛고을산업단지 조성 등 개발호재로 5년전 3.3㎡당 200만원대였던 주택용지가 200∼300% 오른 것으로 알려졌다. 이 때문에 3.3㎡당 1400만∼1500만원의 분양가가 책정될 수밖에 없다는 게 업계의 입장이다.

익명을 요구한 광주 부동산업계 관계자는 “아직까진 인기지역 중심의 매매가ㆍ분양가 상승여력이 충분하지만, 시세가 조정되고 침체기에 접어들면 회복에 몇 년이 걸릴지 아무도 모른다”며 “상대적으로 적었던 공급량에 투자심리가 합쳐지며 지금과 같은 시장이 형성된 것인데, 집값 상승을 주도해야 할 산업단지 등 ‘양질의 일자리’는 부족한 실정이어서 지지기반이 연약하다”고 지적했다.

 

권성중기자 kwon88@

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