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김주현 신한 BNP파리바 자산운용 부동산운용팀장 “기관 맞춤형 해외부동산 투자 확대할 것”
기사입력 2019-07-04 14:35:48. 폰트 폰트확대폰트축소
   

신한 BNP파리바 자산운용이 기관투자자를 위한 해외부동산 메자닌 딜 발굴(소싱) 및 해외 부동산 재간접(FOF) 투자에 주력한다.  개별 해외부동산 자산을 통으로 인수하기 보다 대출채권 트렌치 투자나 역외펀드를 통한 에쿼티 투자 기회 등 해외 투자자와의 공동투자 기회를 발굴해 국내 기관투자자에게 직접 제공할 계획이다. 이를 통해 총액인수 비즈니스가 대세인 부동산투자 시장에서 ‘틈새’ 전략을 강화한다는 복안이다.

4일 김주현 신한 BNPP 운용 부동산운용팀장은 <건설경제>와 만나 부동산운용 방향과 관련 “미국과 유럽 현지 유수의 운용사 네트워크를 확대해 부동산자산 중 대출채권 트렌치 투자나 역외펀드를 통한 에쿼티 공동 투자 방식 등을 통해 해외투자를 확대해 나갈 계획”이라고 말했다.

이는 자기자본을 통해 공격적인 부동산자산 ‘통’ 매수에 나서는 증권사 총액인수 비즈니스와 대조적이다.

2005년 부동산운용팀을 설립한 신한 BNPP 자산운용은 주로 국내부동산 투자에 집중하다 지난 2013 년말부터 해외 부동산으로 투자지역을 확대했다. 이후 6 년간 부동산 총운용자산(AUM)중 해외 비중을 지속적으로 확대하면서 미국과 유럽 현지 운용사와의 네트워크를 강화해 왔다.  실제 2014 년 연말 국내가 90%였던 부동산투자 비중은 최근 10~15% 수준으로 낮아졌으며, 이를 해외부동산 자산이 채웠다.

신한 BNPP 운용의 해외 부동산 대출채권 투자는 우선 국내 보험사, 연기금, 공제회가 필요로 하는 요구수익률과 안정성 등 가이드라인에 맞춘 대출채권을 중심으로 투자 건을 발굴하고 있다. 특히 신한 BNPP 운용은 부동산 자산 인수 시 대출은 대부분 현지 시장에서 조달된다는 점에 주목했고 여기에서 국내 기관투자자를 위한 사업기회를 찾았다.

담보인정비율(LTV)이 낮아 수익률이 낮은 선순위대출은 현지업체와 경쟁을 통해 ‘소싱’에 성공할 여지가 적지만, LTV 비율이 조금 더 높으면서 에쿼티는 아닌, 후순위 트렌치는 국내 기관 투자자들의 투자 여지가 충분하기 때문이다.

김 팀장은 “부동산 대출채권형 펀드의 경우 수익률 측면에서 총액인수 수수료를 지급할 여유가 충분하지 않기 때문에, 상대적으로 증권사가 총액인수 이후 기관에 재매각을 하는 방식을 선호하지는 않으며, 가능하면 현지에서 소싱된 대출 기회를 직접 국내 투자기관에 소개하고, 국내기관에서 총액인수수수료 부담없이 직접 투자하는 구조를 선호하고 있다”며 “이는 보험사 등 투자자들과 구체적인 투자기준과 투자의사를 사전에 공유해 맞춤형 상품을 소싱할 수 있기 때문에 가능한 사업형태다”고 말했다.

해외 네트워크를 활용해 공동투자를 진행함으로써 해외운용사가 운용 중인 사모 부동산 펀드의 재간접펀드를 운용하는 전략도 구사한다.

신한 BNPP 운용의 이러한 부동산투자 전략은 과열조짐을 보이고 있는 대형사간 경쟁시장을 피하고 현재 가용 중인 인적, 물적자원 활용을 극대화하겠다는 행보다.

신한 BNPP 운용의 부동산운용팀은 현재 9 명이 투자 및 관리업무를 일원화하고 있다. 각 투자 건별 담당자가 투자시점부터 관리, 청산까지 각 과정을 모두 담당한다.

김 팀장은 “조직효율성과 운용안정성을 높이기 위해 2005년 부동산운용팀 구성 이후 책임운용 방식을 도입해서 현재까지 동일한 조직구조를 유지해오고 있다”며 “자체적으로 검토한 내재가치보다 높은 가격을 제시하는 무리한 투자를 지양하고, 기관 투자자 네트워크를 활용해 부동산 자산의 안정적인 투자, 운용 및 관리에 주력할 계획이다”고 말했다

임성엽기자 starleaf@

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