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[심층기획 - 집값 안정화됐나?… ‘1년전과 오늘’ 현미경 분석] 대전ㆍ충청권
기사입력 2019-07-18 06:00:13. 폰트 폰트확대폰트축소
세종시 넘사벽에 IN 대전 급등… 청주ㆍ천안 장기 ‘침체’

 

   
대전 서구 도안대교에서 바라본 갑천지구 친수구역(도안호수공원) 조성예정지. 저 멀리 갑천친수구역 아파트 건설이 한창 진행되고 있는 모습.



2012년 세종시가 출범한 이후 대전 인구는 150만명 선이 붕괴됐다.

인구는 물론 기업마저 세종시로 이전이 가속화되면서 부동산 시장은 뒤틀렸고, 지역경제는 침체됐다.

민선 7기 1년이 지난 올해도 대전은 세종시가 행정기능에 집중해야 한다는 입장을, 세종은 복합도시로 성장해야 한다는 입장을 굽히지 않으며 갈등하고 있다.

그러나 지난해 정부의 9.13 부동산 대책 발표 이후 분위기가 바뀌고 있다.

규제의 칼날을 피한 비조정지역인 대전 서구와 유성구를 중심으로 친수구역과 개발계획 등이 이어지며 부동산 시장이 가파르게 상승하고 있다.

세종시로 집중되던 수요가 인접한 대전지역으로 눈길을 돌리고 있는 게 주요 원인으로 분석됐다.

세종시와 맞닿아 있는 대전 서구와 유성구 등은 위성도시가 아닌 서울의 강남ㆍ과천과 같은 공동생활권이라는 인식의 전환이다.

그렇게 세종시를 중심으로 대전 지역의 부동산 시장은 재편되고 있다.

하지만 지난 12일을 기점으로 복병이 등장하면서 대전지역의 부동산 시장의 혼란이 예고됐다.

주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 사업장 심사기준을 강화한 뒤 처음으로 대전 서구ㆍ유성구를 고분양가 관리지역으로 추가 지정한 데 따른 결과다.

대전 유성구는 미분양관리지역으로 지정돼 있다가 고분양가관리지역으로 갈아탔다.

주택업계 관계자는 “대전지역에서는 새 집과 쾌적한 주거환경을 찾아 세종으로 1차 이동을 한 상황이었고, 이제 서구ㆍ유성구를 중심으로 개발이 시작되려는 시점에 고분양가관리지역으로 분류됐다”며 “앞으로 (부동산) 시장 판세가 어떻게 변화하게 될지 예측하기가 쉽지 않다”고 말했다.

이와 관련해 대전지역은 서구와 유성구를 제외한 나머지 대덕구, 동구 등 구도심이 침체됐으며, 충청권도 지역 내 특정 개발 이슈가 없다보니 과거 과잉공급의 몸살을 재연하며 권역별 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다.

대전 둔산, 도안 중심 가파른 상승세

대전은 지난 1년간 규제의 칼날을 피한 비조정지역이라는 특성에 발맞춰 실수요자는 물론 투자세력의 적극적인 유입이 이어졌다.

특히 새 아파트의 공급 부족과 수요증가 등이 맞물리면서 주택가격도 1년동안 가파른 상승세를 기록했다.

대전 서구 도안 신도시가 개발되고 있으며, 대전도시철도 2호선인 트램 건설이 호재로 작용하면서 실수요자를 중심으로 탄탄한 수요가 유지되고 있다는 게 지역 부동산 업계의 설명이다.

그렇게 지난해 전국 1위 청약경쟁률을 기록한 단지가 대전 서구에서 등장하기도 했다.

‘대전 갑천3블록 트리풀시티’은 평균 361.6대1을 기록했다.

대전 서구 탄방동에서 분양한 ‘e편한세상둔산’도 300대 1이 넘는 경쟁률을 기록했고, 서구 둔산동 크로바와 유성구 상대동 트리풀시트, 한라비발디 그리고 도안동 호반베르디움 1차는 2018년 대비 평균 30% 이상 매매가격이 상승한 상태다.

A부동산 중개사 관계자는 “세종시는 서울이나 수도권처럼 규제가 이어진 상황이어서 추가적인 투자수요를 기대하기 어려운 상황”이라며 “반면 대전은 둔산동, 도안신도시 등을 중심으로 집값 상승에 대한 추가 여력이 크다”고 말했다.

다만 서구와 유성구가 고분양가관리지역으로 지정되면서 시장 재편이 불가피해질 전망이다.

대전지역 주택업계 관계자는 “정부의 부동산 규제가 가시화된 지난해 이후 ‘인 세종’에 실패한 수요자들이 대전지역으로 시선을 돌리고 있다”며 “대전∼세종 간 BRT 노선 확장, 지하철(2호선) 연장 논의, 제2 경부고속도로 연결축으로 이어지며 호황기를 이어가고 있다”고 말했다.

그러면서 “그러나 서구와 유성구가 고분양가관리지역으로 지정된 만큼 주택공급에 차질이 빚어질 가능성이 커지면서 시장 재편이 불가피해졌다”고 덧붙였다.

이와 관련해 대전 동구와 대덕구는 세종시와 직접적인 연결로가 없고, 구도심살리기 프로젝트가 간헐적으로 이어지다보니 지역 내 양극화가 심화되고 있다는 평가를 받고 있다.

청주, 천안, 내포신도시 ‘추락’

충북 청주 도심지는 한산했다.

지나는 사람들은 손에 꼽을 정도였고, 부동산 중개인들은 텅 빈 거리를 바라보고만 있었다.

주택시장이 얼어붙은 상황이지만, 올해부터 2021년까지 청주 전역에는 1만 가구를 웃도는 아파트가 더 들어설 예정이다.

지난 2016년 10월 미분양 관리지역으로 지정됐지만, 지난 5월말 기준 미분양 물량은 1600가구가 넘게 남은 상태다.

2015년 6300가구, 2016년 5736가구, 2017년 7140가구, 2018년 4115가구 등 최근 4년 평균 해마다 5822가구의 공동 주택이 쏟아진 게 화근이 됐다.

여기에 상당구 7501가구, 서원구 1267가구, 흥덕구 8370가구, 청원구 777가구가 추가로 건설되면서 시장 침체에 찬바람을 더하고 있다.

미분양이 속출하고 전반적인 분위기가 침체하면서 지난해를 기점으로 분양 예정이던 아파트를 분양 전환 민간임대 아파트로 전환하는 상황도 나오고 있다.

분양 전환 민간임대 아파트는 정해진 일정 기간(최장 8년)을 살아본 뒤 분양전환을 선택할 수 있는 아파트다.

미분양 물량을 털어내기 위해 발코니 확장 등을 건설사가 무료로 지원하는 사실상 할인 분양도 이어가고 있다.

LH충북은 최근 청주 모충2구역 주거환경개선사업지구에 1280가구 규모의 ‘LH 트릴로채’를 분양했지만, 1ㆍ2순위 청약자가 불과 140명에 그치기도 했다.

주택업계에서는 청주는 오송(KTX) 역세권이라는 특징이 있지만, 세종시의 관문으로 작용하는데다 신규 수요층이 ‘인 세종’을 우선하다보니 청주시장 자체가 한층 더 침체된 것으로 입을 모았다.

지역 주택업계 한 관계자는 “청주와 천안은 세종시 출범으로 지역 내 개발이슈가 모두 묻혔고, 내포신도시는 충남도청 이전에 따른 호재가 가시화되지 못한 상황”이라고 말했다.

세종, 청약 불패 신화

세종시는 지난해에 이어 올해도 청약 불패 신화를 이어가고 있다.

‘투기지역’ ‘투기과열지구’ ‘조정대상지역’등 3가지 규제가 무색할 정도다.

세종시와 금융결제원 등에 따르면 세종시 신도시(행복 도시)에서 지난 5월 4개 단지 총 696가구 분양에 2만3862명이 신청, 평균 34.3대 1의 경쟁률을 기록했다.

지난달 30일에는 4-2생활권에서 M1ㆍM4블록 ‘세종 어울림 파밀리에 센트럴’ L4블록 ‘세종자이 e편한세상’ L1ㆍL2블록 ‘세종 더휴 예미지’ 등 3개 단지 1순위 청약이 접수됐다.

이 가운데 ‘어울림 파밀리에 센트럴’ M1블록 84㎡P형은 332.0대 1의 청약경쟁률을 기록하기도 했다.

미분양 아파트도 없다.

2016년 5월 이후 4년째 ‘0’이다.

기존 주택 매매가 대비 분양가가 저렴하고, 세종시로 진입하려는 수요가 많기 때문이라는 게 분양대행사들의 설명이다.

여기에 각종 개발호재도 예정된 상태다.

4-2생활권에서는 벤처 파크 내 기업 유치를 비롯해 글로벌 캠퍼스 타운 개발도 속도를 내고 있으며, 2025년 서울세종고속도로가 개통되면 서울로 이동도 한결 수월해진다.

특히 5∼6생활권은 스마트시티 시범도시로 지정되며 향후 미래도시로 변모하게 될 기대까지 더해졌다.

세종지역 분양대행사 관계자는 “중앙부처 이전이 완료됐고, 국회분원 논의도 이어지고 있다”며 “제2경부고속도로와 같은 개발호재도 풍부하다보니 신규 수요가 이어지고 있다”고 말했다.

 

 

한형용기자 je8day@

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