본문내용 바로가기
홈 뉴스
[월요기획] ‘서울쏠림’ 더 강해지고, 지방은 무너지고 부동산 초양극화 시대 부른 ‘규제 쓰나미’
기사입력 2019-07-29 06:00:10. 폰트 폰트확대폰트축소
서울과 인접지역, 지방 대도시 중심 ‘상승’… 나머지 지방 부동산 시장 직격탄



부동산 시장의 ‘초 양극화 시대’가 열렸다.

문재인 정부 출범 이후 8ㆍ2, 9ㆍ13대책 등에 따른 대출규제와 보유세 인상 등 부동산 규제가 이어지면서 ‘똘똘한 집 한 채’에 대한 관심은 서울지역과 지방의 대도심 지역으로 집중됐다.

그렇게 서울, 대구, 대전, 광주, 세종 중심의 쏠림 현상은 이어졌고, 나머지 지역의 부동산 시장은 무너지고 있다.

<건설경제>가 6월부터 2달에 걸쳐 돌아본 전국의 부동산 시장은 정부의 규제가 강화될수록 인기 지역의 주택 공급은 줄고, 교통ㆍ교육ㆍ환경 등 생활여건을 갖춘 신축 아파트로 이주하려는 수요 쏠림 현상이 가속화되는 기현상으로 요약됐다.

수도권과 비수도권 그리고 지방 내 도심권과 비도심권 간 양극화 현상의 심화다.

정부가 서울 강남권의 집값을 잡기 위한 대안으로 내놓은 부동산 시장의 ‘태풍의 눈’으로 불리는 민간택지 분양가상한제마저 이른바 ‘로또 분양’으로 이어질 수 있다는 견해가 제시되면서 ‘서울 쏠림’ 현상을 부추길 것이라는 예측까지 나오는 실정이다.

30조원 규모의 3기 신도시 토지보상금과 금리인하에 따른 유동자금도 안전한 투자처로 꼽힌 ‘서울’로 집중될 것이라는 예측도 더해지고 있다.

정부의 부동산 규제가 이른바 ‘오를 곳은 오르고, 떨어질 곳은 떨어진다’는 시장의 수요공급 법칙을 뛰어넘지 못했다는 지적이다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “정부는 재건축 규제와 3기 신도시 발표에 이어 민간택지 분양가 상한제 카드까지 내놨지만, 결국 규제 중심의 정책은 공급 위축으로 이어지다 보니 서울 등 인기지역의 수요 쏠림 현상만 뚜렷해지고 있다”고 말했다.

불패 ‘서울’, 꺾이지 않는 ‘대구’, 완판 행진 ‘광주’

서울과 대구, 대전, 광주, 세종 지역은 문재인 정부의 부동산 시장 규제 포화에서 살아남았다.

올 상반기 ‘상승 반전’을 한 데 이어 올 하반기에도 이러한 흐름은 이어질 전망이다.

서울은 신규 아파트 매입 후 시세차익이 기대되는 이른바 ‘안전 자산’이라는 평가가 이어지면서 정부 규제가 강화될수록 ‘서울 쏠림’ 현상이 가속화 될 것으로 예측됐다.

쏠림 현상이 예상된 주요 지역으로는 용산과 강남이 꼽혔다.

용산은 국가공원 등 대규모 개발이 예고됐고, 강남은 수요 자체만으로도 향후 가치를 반영하고 있다는 평가다.

수도권 유망 지역에는 과천과 성남이 언급되고 있다.

과천은 지식정보타운 내 신규 아파트 공급이 예정됐고, 성남 역시 금광1구역 등 재개발 사업이 이어지면서 수요를 이끌고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “재건축ㆍ재개발 억제 정책은 신규 공급을 줄이는 단초가 됐다”며 “보편적으로 수요자가 선호할 만한 좋은 주택의 절대 수량을 늘리지 못했기 때문에 집값이 오르는 것은 당연한 흐름”이라고 말했다.

지방 부동산시장을 주도하는 3대장인 대구와 대전, 광주의 비규제지역도 주목받고 있다.

대구 중구, 대전 서구ㆍ유성구, 광주 광산구ㆍ남구ㆍ서구는 지난 12일 HUG주택도시보증공사의 고분양가 관리지역으로 추가 지정됐다.

집값 폭등 현상이 발생하는 등 주택시장 과열 조짐을 보인 데 따른 조치다.

이에 따라 이들 지역 내에서 규제가 없는 곳으로 쏠림현상으로 이동될 것으로 예측되고 있다.

이들 지역은 기존 주택이 노후화되면서 새 아파트로 이전하려는 수요가 풍부하기 때문이다.

다만 ‘묻지마 시장’으로 불린 호황기는 주춤할 전망이다.

올해 전국에서 가장 청약경쟁이 뜨거웠던 대구 ‘빌리브스카이’ 분양 대행을 맡은 박상기 미래인 본부장은 “지역과 입지, 가격과 상관없이 일단 넣고 보자식의 수요가 많았지만, 앞으로는 학군과 입지에 따라 선호도가 달라질 것으로 보인다”며 “달서구는 4차 순환도로 개통, 중구는 정비사업이 활발해지면서 대기 수요를 흡수하게 될 것”이라고 말했다.

대구는 서구와 유성구의 분양가격이 낮은 상황이어서 당분간 수요가 지속될 것으로 점쳐졌고, 광주 역시 주택보급률이 80% 수준에 그친 상황이어서 생활여건을 갖춘 지역을 중심으로 신규 공급에 대한 수요가 이어질 것으로 예상됐다.

세종은 ‘투기지역’, ‘투기과열지구’, ‘조정대상지역’이라는 규제에도 큰 흔들림없이 청약 불패라는 명성을 이어갈 것으로 점쳐졌다.

암울한‘경기ㆍ인천’, 침몰한 ‘부산’, 썰렁한 ‘강원’

정부의 강도 높은 부동산 시장 규제 직격탄은 서울이 아닌 경기, 인천지역 그리고 지방이 맞았다.

인천 계양과 부천 대장지구, 경기 고양 창릉지구가 3기 신도시로 지정된 이후 인천 서구는 ‘미분양의 무덤’으로 낙인찍혔고, 경기 일산신도시와 파주 운정신도시 집값은 폭락했다.

이른바 서울을 포함한 수도권의 ‘인기지역’ 주택의 공급 위축에 따른 희소성만 키웠다는 분석이다.

KB국민은행에 따르면 문재인 정부 출범 당시 2017년 5월 서울 아파트 중위가격은 인 지난 4월 기준으로 8억2711만원까지 상승했다.

같은 기간 인천을 포함한 6대 광역시 아파트 중위가격은 2억3895만원에서 2억4169만원으로 상승하는 데 그쳤다.

부산의 부동산 시장은 침몰했다.

대출 규제와 공급과잉이 이어지며 미분양 주택이 5000가구를 훌쩍 뛰어넘은 상황에 직면했다.

북항 재개발 사업, 에코델타시티 조성사업, 경부선 지하화와 대심도 건설 등 부산 대개조 프로젝트가 예고됐지만, 부동산 시장 활성화에는 큰 영향을 미치지 못했다.

올해 입주 물량도 2만5000여가구로 예정되면서 시장 침체는 가속화 될 것이라는 게 시장 전문가들의 견해다.

최근 ‘가야 롯데캐슬 골드아너’ 청약에서 379가구를 모집하는데 무려 2만3000여명이 몰리면서 평균경쟁률이 60대1을 웃도는 기록을 내놓기도 했지만, 이마저도 단편적인 ‘인기지역 쏠림 현상’으로 평가되고 있다.

김혜신 솔렉스마케팅 부산지사장은 “분양 대행사들이 실수요자와 투자자 확보를 위해 마이너스 프리미엄이 발생할 때 이를 보전해주는 안심마케팅까지 펼치는 상황”이라며 “서울과 300㎞ 떨어진 부산의 부동산 시장을 똑같은 잣대로 봐선 안 된다”고 말했다.

강원권은 올림픽, 남북관계 개선, 외주인 관심 등 3대 특수가 무너지면서 거래실종 사태로 몸살을 앓고 있다.

김태환 상림디엠텍 이사는 “이미 분양된 사업지에서는 마이너스 프리미엄이 생겼고, 기존 주택의 거래가 안 되니 새로운 아파트 이주도 어려운 악순환의 고리에서 벗어나지 못하고 있다”고 말했다.

충청권은 쏟아지는 입주물량으로 몸살을 앓고 있다.

충북 청주지역은 올해부터 2021년까지 1만가구를 웃도는 아파트가 더 들어설 예정이다.

올 상반기 충북의 주택 매매거래가 1년 전보다 14.2%가 줄어든 상황에서 쏟아지는 물량은 가격하락으로 이어지고 있다.

충남도청, 충남도의회, 충남교육청, 충남경찰청 등 충남의 ‘행정타운’이 있는 내포신도시는 조성된 지 7년차가 됐지만, 종합병원이나 대형 마트 유치 문제는 지금도 해법을 찾지 못하고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “택지가 부족한 서울에서 재개발ㆍ재건축 규제가 이어지면서 공급이 힘들어졌고, 추가 공급이 없을 것이라는 불확실성이 가격을 상승시키고 있다”며 “시장에 맡길 부분과 규제할 부분을 적절히 구분해야 하는데, 정부의 규제 일변도 정책은 결국 양극화라는 부작용을 낳았고, 앞으로 더욱 심화될 것”고 말했다.

 

한형용기자 je8day@

〈건설을 보는 눈 경제를 읽는 힘 건설경제-무단전재 및 배포금지〉

 



구글 플레이스토어에서 '건설경제i' 앱을 다운받으시면
     - 종이신문을 스마트폰과 PC로 보시고 실시간 입찰정보도 보실 수 있습니다.
     - 명품 컨텐츠가 '내손안에' 건설경제i
  • 페이스북
  • 트위터
  • 네이버
  • 구글
팝업뉴스 닫기
로딩바