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[월요기획] 분양가 상한제 초강수에도, 후분양제도 도입 탄력 받을 듯
기사입력 2019-08-26 06:00:11. 폰트 폰트확대폰트축소

“30년 간 가지 안았던 길입니다. 금융구조 변경은 물론 여기서 촉발한 공사비 시공사의 주도권 등 후분양제 도입을 통한 건설환경의 변화는 가늠할 수 없습니다.”

한 금융사 사장이 후분양제와 관련해 밝힌 전망이다. 1984년 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정으로 우리나라 주택공급의 표준이 됐던 ‘선분양 시장’이 급변 조짐을 보이고 있다.

최근 국토부가 민간토지에 대해서도 분양가 상한제 시행을 예고하는 등 분양가 통제를 위한 초강수를 두면서 후분양제도 도입 논의가 뒷전으로 밀린 상황이다. 하지만 부동산금융업계에선 장기적으로 후분양제도가 주택공급의 한 축으로 자리잡을 것으로 보고, 관련 동향 파악과 대응에 분주한 모습이다. 분양가상한제 시행이 재건축 조합원의 재산권을 침해한다는 논란이 확대되고 있기 때문이다. 특히 시행안에서 분양가상한제 적용시점을 ‘최초 입주자모집승인 신청 단지’로 일원화하고 소급적용까지 하면서 위헌 소송 제기 가능성도 관측된다.

이에 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제와 사유재산권 침해 논란에서 자유로운 후분양제도가 분양가상한제 시행안의 확정 모습에 따라 물꼬를 틀 전망이다. 국토부는 상한제 시행안을 다음달 23일까지 40일간 입법예고한다. 이후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 10월 초 공포·시행될 전망이다. 구체적인 적용 지역과 시기는 주거정책심의위원회를 통해 결정한다.

정부는 이미 HUG의 후분양 대출보증상품 출시와 주택금융공사의 부동산PF보증률 상향으로 후분양제 정착을 위한 전 방위적 지원 사격을 본격화했다. 한국토지주택공사(LH)가 후분양제 공급을 조건으로 판매에 나선 공공택지는 이를 확보하려는 경쟁률이 100대 1을 넘어서기도 했다.

개발의 최일선인 금융시장에서도 변화의 조짐이 보인다. 우선 선분양제의 ‘존재 이유’였던 분양보증 시장은 급변할 전망이다. 분양보증제도란 선분양제도 아래에서 주택분양계약자를 보호하기 위해 등장한 제도이기 때문이다. 선분양자가 추후 시공사의 준공 전 도산 등 수택 공급자의 도산을 통한 리스크에 고스란히 노출돼 있어 이를 HUG에서 분양보증을 통해 분양계약 이행 실패 시 분양대금을 환급해주는 제도이기 때문이다.

HUG와 주택금융공사는 후분양제 정착 시 단기적으론 주택정책금융기관이 사실상 후분양 리스크를 떠안기로 하면서 공공기관 보증 중심의 공동주택 PF가 공급될 전망이다.

증권사 PF 금융주선 아래 HUG가 신용공여를 제공하고 민간은행의 대출비중이 확대되는 형식으로 PF금융구조가 변화할 전망이다.

단 금융권에선 리스크 노출도가 공공주택금융기관에 집중된 만큼 장기적으론 이 리스크를 분산하는 형태로 신용공여 분담이 불가피할 것으로 전망한다. 공공기관에서 활용가능한 후분양보증규모가 제한될 수 밖에 없기 때문이다.

후분양 리스크를 분담하기 위한 준공 후 장기채 리파이낸싱, 선분양과 후분양의 장점을 합친 준공시점별 분양가 차등 분양 등 다양한 신규 상품 도입도 가시화될 전망이다.

임성엽기자 starleaf@

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