본문내용 바로가기
홈 뉴스
증권사 후분양제 준비 상황은?
기사입력 2019-08-26 06:00:13. 폰트 폰트확대폰트축소

증권가에선 후분양제 도입에 따른 공동주택 프로젝트 파이낸싱(PF)의 단기 금융비용 상승이 불가피할 것으로 전망한다.

부동산금융업계 고위 관계자는 25일 “정부가 후분양제에 집중하는 이유는 준공된 건물을 보고 분양 받을 사람을 ‘위너’로 만들어 주기 위함이지만 실상은 금융기관들이 초반엔 웃을 수 밖에 없다”고 말했다.

리스크 관리 차원에서 금융비용을 올려 받을 게 불가피 하기 때문에 초반 후분양제는 분양권자들이 오히려 큰 손해를 보게 될 것이란 설명이다.

증권사가 PF 대출 및 주선 수수료를 올려 받을 수 밖에 없는 이유는 후분양제는 PF가 진행 될수록 리스크 노출 정도가 확대되기 때문이다.

최수석 헬로펀딩 부대표는 “통상 공동주택 PF 대출기간은 3년으로 선분양시 대출리스크는 시간이 갈수록 감소한다. 1000억 규모의 PF도 3년차를 맞이하면 대출 잔액은 100억원으로 줄어들 게 된다”며 “반면 후분양제는 3년 후 가격 형성을 종잡을 수 없어 리스크는 확대될 수 밖에 없다”고 말했다.

선분양은 토지비와 공사비를 분양자금으로 상환시켜가기 때문에 시간이 지날수록 상환리스크는 줄어든다. 반면 후분양은 초기 대출금액이 적은 반면 토지비와 공사비를 분양자금에 의존할 수 없어 대출금액이 우상향, 상환리스크도 그만큼 확대될 수 밖에 없다.

한 증권사 PF관계자는 “부동산정책이 특히 오락가락, 종잡을 수 없이 진행되는 최근 일련의 흐름을 감안하면 3년 후 준공 시 공동주택 분양가가 어떻게 확정될 지 분간을 할 수 없다”며 “금융기관이 받을 수 있는 수수료와 대출이자가 단기적으로 높아질 순 있겠지만 그만큼 상환리스크도 확대됐기 때문에 선분양제 대비 후분양제는 소비자와 증권사 모두에게 손실을 피할 수 없을 것이다”고 말했다.

일각에선 정부가 후분양제 도입을 강하게 밀고 있는 만큼 결국 새로운 금융상품과 구조가 나타날 것이란 전망도 나온다. PF 3년 후 미분양 불량에 대한 리스크를 기관에서 인수하면서 이를 장기채로 전환하는 일종의 장기융자(퍼마넨트 론) 등장도 가능하다는 분석이다. 물론 PF 조건은 시공사 책임준공 등의 깐깐한 신용공여를 통해 공사가 중단 없이 완공돼야 한다는 전제에서다.

최 부대표는 “분양이 안되면 기관이 아파트를 통매입 한 뒤 원리금을 상환할 수 있는 금융 구조가 나올 수도 있다고 본다”며 “장기 대출을 선호하는 공제회에 리스크 테이킹 만큼의 수익률이 확보된다면 이들을 새로운 대출 시장으로 뛰어들 수 있게 하는 동인이 될 것”이라고 말했다.

해외사례를 감안해 결국 선분양, 후분양의 중간형태인 공기별 분양상품 판매도 고려해봐야 한다는 분석도 나온다. 이는 아파트 PF시 초기 분양은 사업 리스크가 높은 만큼 분양가를 낮춰주되, 준공이 임박할수록 분양가를 높이는 구조다.

한 증권사 임원은 “중국이나 미국 사례처럼 분양을 쪼개서 진행하는 PF도 고려해봐야 한다”며 “초기 분양을 평당 100만원에 판매한다면, 1년뒤엔 150만원, 준공시점엔 200만원으로 올려 초기에 리스크를 안고 가는 사람은 공동주택을 싸게 매입할 수 있도록 해야 한다”고 말했다.

임성엽기자 starleaf@

〈건설을 보는 눈 경제를 읽는 힘 건설경제-무단전재 및 배포금지〉

 



구글 플레이스토어에서 '건설경제i' 앱을 다운받으시면
     - 종이신문을 스마트폰과 PC로 보시고 실시간 입찰정보도 보실 수 있습니다.
     - 명품 컨텐츠가 '내손안에' 건설경제i
  • 페이스북
  • 트위터
  • 네이버
  • 구글
팝업뉴스 닫기
로딩바