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[데스크칼럼]엇박자 내는 청년임대주택
기사입력 2019-08-29 06:00:09. 폰트 폰트확대폰트축소
   

 청년세대에게 역세권 주택을 저렴하게 임대해주는 서울 청년임대주택사업이 위기에 처했다. 건설자금을 저리로 융자 보증하는 주택금융공사가 돌연 보증 관련 규제를 강화하고 나섰기 때문이다. 그 여파로 신규 추진중인 사업이 중단되거나 축소될 어려움에 처했다고 한다.

28일자 <건설경제> 기사에 따르면  주금공은 지난달 대출기관에 청년임대주택 건설자금보증에 관한 업무지도 성격의 공문을 보냈다. 여기에는  토지비(사업 대지비) 보증한도 축소와 시공사 제한 등의 새로운 규제안이 담겼다.

우선 그간 감정평가액으로 적용되던 토지비 보증한도를 토지매입 가격의 90%로 적용한다. 또 건설사 제한요건이 없었으나 `신용등급 BB+’ 이상 또는 `시공능력 순위 200위 이내’로 한정했다.

주금공은 집값 하락에 대비해 보증 관련 리스크 관리를 강화하기 위한 조치라고 설명한다. 인허가를 거친 뒤 감정평가액으로 사업비 보증한도를 정하면서 보증액이 과도하게 부풀려졌다는 것이다.

실제 서울시가 청년임대주택사업에 용도지역 변경이나 용적률 상향 등의 인센티브를 부여한 결과 사업부지 감정평가액이 애초 땅 매입가격에 비해 1.5~2배 가량 뛰었다.

주택 사업자는 이런 감정평가액을 토대로 보증부 대출을 받고 건설비용의 최대 90%를 충당했다.  주금공의 보증 규제는 또한 사업자의 초기 이익을 줄여 청년임대사업 경쟁 과열을 식히기 위한 의도도 엿보인다.

새 규제에 따라 보증한도와 대출이 줄어들면 사업자의 자기자금 투자를 늘려야 한다. 자기자본 투자가 사업비의 10%에서 20%로 늘어날 것으로 업계는 본다. 100억원 비용의 주택사업의 경우 자기자본 10억원이 필요했다면 이젠 20억원을 투입해야 한다는 얘기다.

사업 부담이 커진 사업자들이 서울시에 민원을 제기하고 있다. 이익을 늘리려는 사업자와 금융지원을 옥죄는 주금공이 평행선을 달리면 서울시의 청년주택공급 차질이 불가피할 것으로 예상된다.

 서울시는 오는 2022년까지 8만가구를 공급한다는 목표 아래 각종 지원에 집중하고 있다.  한 시행사 대표는 “SH공사가 사업 참여을 촉진한다며 사업설명회를 열고 있다”면서 “한쪽에서는 지원책을 펴고 다른 한쪽은 규제하면서 엇박자를 내고 있다”고 지적했다.

이처럼  불협화음을 내면서 애꿎은 청년세대가 피해를 볼 것으로 보인다.  도심에서 저렴하게 살아보겠다는 청년들의 주거안정 희망은 더욱 요원해졌기 때문이다.   한 부동산 전문가는 ”가뜩이나 8년 이상의 장기간 의무 임대 기간이 있는 와중에 자기자본 투입 부담이 늘면서 청년임대사업은 자본가들의 게임이 될 것“이라고 우려했다.

업계는 보증 한도를 줄였다면 다른 부분에서 사업자에 대한 이익을 일부 보장하는 방안이 필요하다고 지적한다.  비주거용도인 근린생활시설의 조기 현금화 방안이나 준공 후 주택담보인정비율(LTV) 70% 대출의 일부 완화 등이 아이디어다.

 청년임대주택사업은 청년들의 주거비 지출을 줄여 집값 마련에 필요한 자금을 준비하도록 도와주는 청년 주거 정책의 정수다. 박근혜정부 때 용두사미된 ‘뉴스테이’정책이 재연되지 않으려면 뭔가 현실적인 절충점이 필요한 시기다. 

원정호 금융부장 won@

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