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[월요기획] 실수요자 내집마련 기회는 더욱 멀어져
기사입력 2019-09-02 06:00:19. 폰트 폰트확대폰트축소

청약 가점 인플레이션으로 당첨 확률 더욱 줄어들어

대출규제 영향으로 실수요자 내집마련 어렵긴 마찬가지

 

업계에서는 민간택지에 분양가상한제가 확대 적용되면, 실수요자들의 내집마련 가능성이 오히려 더욱 줄어들 것이라고 예상한다.

정부는 “시세보다 저렴한 분양가격으로 무주택 실수요자의 내집마련 기회 확대에 도움을 주겠다”고 강조했지만, 일명 ‘로또단지’를 기대하는 실수요자들이 청약시장에 대거 몰리며 청약경쟁률이 지금보다 훨씬 치열해질 것으로 예상되기 때문이다.

분양가상한제가 적용될 가능성이 높은 서울지역에서는 벌써부터 청약경쟁률이 훌쩍 치솟았다.

최근 1순위 청약 접수를 마친 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’에는 89가구 모집(특별공급 제외)에 1만8134명의 청약자가 몰리며, 평균 ‘203대 1’의 높은 경쟁률을 기록했다.

서울시내 분양 단지에서 세 자릿수의 평균 경쟁률이 나온 것은 약 3년 만이다. 이는 지난 2016년 11ㆍ3 부동산 대책을 앞두고 분양했던 용산구 효창동 ‘롯데캐슬 센터포레’의 평균 경쟁률(156대 1)보다 높은 경쟁률이다.

청약 잠재수요의 늘어나면서 당첨을 위한 가점기준은 지금보다 치솟을 전망이다.

금융결제원 아파트투유에 따르면 지난 7월 31일 기준 전체 청약 통장(주택청약종합저축ㆍ청약저축ㆍ예금ㆍ부금 포함) 가입자는 2506만1266명인 것으로 집계됐다. 청약을 통해 저렴한 분양가로 내 집 마련을 원하는 수요가 꾸준히 느는 것이다.

분양업계에서는 지역마다 차이가 있지만, 적어도 50점대는 물론, 서울은 최소 60점 이상은 돼야 당첨 확률이 높아질 것으로 예상하고 있다. 서울 강남권 재건축 단지를 비롯해 과천 등의 인기지역은 최소 70점 이상이 돼야 ‘안정권’이라는 분석도 나온다.

 치솟을 수도 있다.

실제, 올해 상반기 투기과열지구 아파트의 평균 청약 당첨 가점은 50점이었다. 최고점수는 82점으로, 분양가상한제가 적용된 송파 위례신도시(공공택지)에서 나왔다.

자금조달 계획 역시 실수요자와 서민들의 내집마련 계획의 발목을 잡는다.

대출규제로 인해 현재 투기과열지구는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화됐다.

분양가가가 시세보다 20~30% 낮아진다 하더라고 집값이 이미 오른만큼 내집마련을 위해서는 거액의 현금을 스스로 조달해야만 한다.

더구나 정부는 9억원 이상 아파트는 주택도시보증공사(HUG)가 중도금 대출을 하지 않는 방식으로 대출 규제를 유지하고 있다.

강남 등 서울 주요 재건축 단지의 분양가는 분양가상한제 도입 이후에도 대부분 9억원을 넘을 전망이다. 이러한 사업지에서는 분양가의 80%를 현금으로 마련해야 하는 만큼 최소 7억원 이상 현금이 필요하다. 실수요자라도 현금여력이 없다면 사실상 그림의 떡일 수밖에 없게 되는 것이다.

실수요자들인 재건축 조합원들도 주거안정성이 침해받을 가능성이 높아진다.

분양가상한제로 일반분양 가격이 낮춰지면, 사업비의 부족분은 조합원들이 추가분담금으로 마련해야 한다. 거액의 분담금을 납부할 수 없는 조합원들은 입주에 차질을 빚는 상황에 내몰릴 수도 있다.

아예 일부 재건축 단지들은 보류지 물량을 법정 한도까지 최대한 남겨놓는다는 방안도 논의 중인 것으로 알려졌다. 보류지는 재건축ㆍ재개발 조합이 분양 대상자의 누락ㆍ착오와 소송 등에 대비하기 위해 가구 중 일부를 분양하지 않고 유보하는 물량으로, 전체 가구 수의 최대 1%까지 남겨놓을 수 있다. 주택이 완공된 후 공개 경쟁입찰로 추가 분양하는 보류지는 일반분양가보다 훨씬 높은 가격으로 낙찰된다.

 

김희용기자 hyong@

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