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[Q&A] 기성고 산정의 방법
기사입력 2019-09-04 14:26:07. 폰트 폰트확대폰트축소
   

1. 개요

오늘은 기성고 산정시 감정인들 또는 심지어 재판부도 종종 헷갈리는 내용에 대하여 짚어 보도록 하겠다. 아래의 사정을 가정해보자. A는 B에게 자신의 집을 짓는 공사를 총 10억 원에 맡겼다. B는 공사를 책임지고 수행하려 하였으나, A가 약정된 일자에 중도금을 주지 않고 서비스 공사를 계속 요구하자 결국 공사를 중단하게 되었다. 그러자 A는 C업체를 선정하여 남은 공사를 수행하게 하였으며, C업체가 남은 공사를 하는 데 4억 원이 들었다. B는 이미 공사 현장에 8억원 정도의 공사를 했다고 하는데, A는 C업체가 수행한 4억을 제외한 6억원만 기성금으로 인정할 수 있다고 한다. 이때 기성고율은 얼마고, B는 얼마의 비용을 받아야 하며, B업체가 특히 유의할 점은 무엇이 있을까(각각의 공사비는 정확히 산정된 것임을 전제한다)?

2. 판례의 태도

위와 같은 일반적인 경우에 대법원은 “특별한 다른 사정이 없는 한 그 공사비는 약정 총공사비에서 막바로 미시공부분의 완성에 실제로 소요될 공사비를 공제하여 산정할 것이 아니라 기성부분과 미시공부분에 실제로 소요되거나 소요될 공사비를 기초로 산출한 기성고비율을 약정공사비에 적용하여 산정하여야 하고, 기성고비율은 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다가 미시공부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 합친 전체공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율이라 할 것이다(대법원 1995. 6. 9. 선고 94다29300, 94다29317 판결)”라고 판단하였고, 해당 판례가 지금까지도 지속적으로 이어져 내려오고 있다.

이 판례를 먼저의 사례에 적용하자면, B업체의 기성고는 A의 주장대로 6억원도 아니고, B의 주장대로 8억원도 아니다. B가 실제 시행한 8억원에 잔여공사에 필요한 4억원을 더한 12가 분모가 되며, 시행한 8이 분자가 되어, 8/12, 즉 75%가 기성고율이 된다. 이 비율에 원래의 공사대금인 10억원을 곱하여, 7억5000만원이 B가 지급받을 기성금이 되는 것이다.

3. 시공자로서 유의할 점

우선 위 사안의 예에서 8억원의 공사를 시행한 시공자는, 자신이 시행한 공사 중에 원 도급계약 내용에 포함되지 않는 추가공사가 있지는 않은지 면밀히 검토해 보아야 한다. 예컨대 8억원 중 6억원이 본도급계약의 내용이고 2억원은 도급내역에 없는 ‘추가공사’로 구성하여 주장한다면, 기성고는 10억원 중 60%가 되지만 그에 더하여 추가공사비 2억 원을 지급받아 총 8억 원을 받는 결과가 될 수도 있다. 이러한 공사비 구성의 문제는 건설소송 전문 변호사가 사건을 맡느냐, 아니냐에 따라서 달라질 수도 있는 것이다.

다음으로, 승계업체가 공사를 진행하기 전에 자신이 수행한 부분까지의 공사내역을 입증할 자료를 반드시 남겨두어야 한다. 그 자료는 단순히 기성금 집행내역, 자재반입내역 같은 것이 아니라 공사현장의 사진, 자료, 작업일보 등 구체적일수록 좋다. 이 자료가 없으면 더 이상 기성고를 산정할 방법이 없어질 수도 있으므로 반드시 유의하여야 하겠다.

4. 결론

기성고 산정의 원칙은 기시공 공사비만 산정해서도 안 되고, 잔여공사비만 산정하여 이를 기존 공사대금에서 공제하는 방법으로 산정해서도 안 되며, 반드시 기시공 공사비와 잔여공사비를 모두 산정하여야 한다는 점을 알아 두어야 하겠다. 이에 더하여, 기성고 분쟁이 예견되는 경우에는 생각보다 쟁점사항이 복잡한 경우가 많으므로 위에서 언급한 유의점들을 잘 점검해 보고, 그래도 여전히 의문이 있다면 미리 건설소송 전문가의 자문을 받아 보는 것 또한 방법이라 하겠다.

정홍식 변호사 (법무법인 화인)

 

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