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[Q&A] 정비사업의 시공사가 분양계약상의 책임을 부담하는지
기사입력 2019-10-02 14:53:06. 폰트 폰트확대폰트축소
   

재개발사업이 완료된 후 조합원 등이 시공자를 상대로 분양계약에 따른 각종 청구를 하는 사례가 있다. 이때 먼저 시공사를 공동시행자로 볼 수 있는지부터 문제가 된다.

주택재개발사업은 법률에 의하여 정해진 시행자만 시행할 수 있다. 구 도시재개발법은 공동시행자에 관한 규정을 두고 있지 않았다가 개정되었는데, 개정법이 시행된 1996. 6. 30. 이전에 사업시행고시가 있은 재개발사업에 관하여는 공동시행자에 관한 규정이 적용되지 않는다. 따라서 1996. 6. 30. 이전에 사업시행고시가 있은 재개발사업에 관하여 시공사가 재개발조합의 전문성 및 재정적 능력 부족을 보완하기 위하여 재개발사업의 시행준비 단계에서부터 입주 단계에 이르기까지 재개발조합을 대행하여 주도적으로 재개발사업의 시행에 관여하고 공사대금 지급에 관하여 지분도급제 방식을 채택함으로써 재개발사업의 성패가 곧장 시공사의 경제적 이익 또는 손실로 귀속되게 된다는 사정이 있었다고 하더라도 시공사가 재개발사업에 관하여 공동시행자로서 재개발조합과 동등한 책임을 진다고 할 수 없다.

그런데 시공사가 공동시행자가 될 수 있는지와 시공자가 분양계약상의 책임을 지는지의 문제는 별개이다.

조합원과 재개발조합 사이에서 가청산금의 지급시기 및 연체 책임 등과 같이 도시재개발사업 시행 과정에서 발생될 수 있는 권리·의무관계를 구체화하기 위하여 분양계약의 형태로 개별적인 약정을 할 수 있다. 시공사도 사업 시행을 위하여 필요한 범위 내에서 조합원에 대하여는 직접적인 권리·의무관계를 발생시키는 한편 재개발조합에 대하여는 이미 발생한 권리·의무관계를 보완하기 위하여 위 분양계약의 당사자로 참여할 수 있다. 이 경우 분양계약에서 정하여진 사항은 재개발사업 관련 법령이나 관리처분계획에 저촉되어 그 효력이 부정되어야 하는 경우를 제외하고는 계약 당사자인 조합원, 재개발조합 및 시공사 사이에서 그 효력을 가진다.

실제 사례에서, 분양계약서의 머리글에 “동소문재개발조합, 조합원, 시공사 등 시공사들은 다음과 같이 아파트공급(분양)계약을 체결한다”고 기재되어 있고, “이 계약에 명시되지 아니한 사항은 동소문재개발조합, 조합원, 시공사 등 시공사들이 합의하여 결정한다(제17조)”고 규정되어 있는 경우에, 법원은 시공사가 청산금 지급에 관한 약정의 성질을 갖는 분양계약의 당사자라고 보았다. 이에 따라 분양계약 및 참여계약에 따라 시공사가 조합원들로부터 직접 분양대금 및 연체료를 수령하며, 조합원이 잔금을 납부하지 아니할 때에는 시공사가 조합을 대위하지 않고 직접 분양계약을 해제할 수 있는 권한이 있고, 이에 상응하여 시공사가 입주예정일까지 임시사용승인을 얻기에 충분할 정도로 건축설계도면에 따라 공사를 충실히 이행하여 입주준비를 완료할 책임을 진다고 하였다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2004다26256 판결).

이응세 변호사 (법무법인 바른)



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