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[시론] 남는 호텔을 청년주택으로 전환하자
기사입력 2019-11-01 07:00:09. 폰트 폰트확대폰트축소

  국내에 등록된 호텔업 수는 2007년 509개소에서 2018년 1883개소로 약 3.7배 증가했다. 국가 통계, 호텔업협회, 한국개발연구원 등의 자료에 의하면, 호텔업 수는 ‘관광숙박시설 확충을 위한 특별법’이 시행된 2012년부터 급증하고 있다. 2012년에 10.5% 증가를 시작으로, 2013년 14.0%, 2014년 21.9%, 2015년 17.1%, 2016년 19.0%, 2017년 6.2%, 2018년 16.5%로 매년 크게 늘었다. 이 법으로 호텔은 용적률 완화에다 건축 시 연리 1%대 초반의 관광진흥자금을 이용할 수 있었다. 이에 2012년부터 서울 시내에 호텔이 많이 들어섰다. 그러나 몇 년 전부터 호텔 과잉공급으로, 수익 내기가 힘들어지면서 오픈한 지 몇 년 안 된 100억~200억원대 호텔이 매물로 많이 나오고 있다. 하지만 수익성이 낮고 매물 가격은 높아 거래 성사는 매우 드물다.

  객실 수는 2007년 총 5만7158실에서 2012년 8만2209실, 2018년 15만3379실로 2.7배 늘었다. 2009년 20.9%, 2010~2013년 기간에는 2~8%대 성장을 하다가, 2014년부터 17.8%, 2015년 12.3%, 2016년 10.4%, 2017년 10.4% 등 매년 10% 이상 증가하였다. 2018년에는 그동안의 과잉공급으로 인해 6.9%로 낮아졌다.

  객실 수 증가를 ‘관광호텔’과 ‘관광호텔 외’로 구분하여 보면, 작은 규모의 ‘관광호텔 외’가 호텔 객실 수 증가율을 선도하면서, 부티크(소형화) 호텔이 주류가 되었다. ‘관광호텔 외’의 객실 수는 2012년 7,472실에서 2018년 26,957실로 무려 3.6배나 증가했다. 같은 기간 관광호텔 객실 수는 1.5배 증가에 그쳤다.

  그러나 객실 수 증가에 비해, 숙박객 수와 객실 매출액 성장은 미흡하고, 판매객실 평균 요금과 객실 이용률은 아예 마이너스 성장을 했다. 연 숙박객 수는 2012년 3,798만명에서 2017년 4,477만명으로 1.18배 증가에 머물렀고, 객실매출액은 2조1175억원에서 2조4542억원으로 1.16배 증가에 그쳤다. 같은 기간 판매객실 평균 요금도 130,781원에서 113,785원으로 –13% 낮아지고, 객실 이용률도 64.65%에서 60.71%로 3.93%포인트 내려갔다.

  외국인 이용객은 객실 수 증가에 비해 오히려 감소했다. 외국인 연 숙박객 수는 2012년 1849만명에서 2017년 1828만명으로 -1.1% 하락했다. 같은 기간 외국인 객실 매출액도 1조3114억원에서 2017년 1조914억원으로 16.8% 줄었다. 외국인 판매객실 평균 요금은 14만4199원에서 11만5180원으로 20% 내려갔고, 외국인 객실 점유율도 56.17%에서 43.93%로 낮아졌다. 단 외국인 판매객실 수는 909만실에서 948만실로 1.04배 정도 소폭 증가했다.

  최근 들어 내국인의 호텔이용 비중은 높아지고 있다. 숙박객 수에서 외국인과 내국인 비중은 2012년 각각 44.8%와 55.2%에서 2017년 37.4%와 62.6%로 내국인이 크게 높아졌다. 같은 기간 객실 매출액은 각각 61.9%와 38.1%에서 44.5%와 55.5%로 역시 내국인 비중이 더 높다. 판매객실 수도 56.2%와 43.8%에서 43.9%와 56.1%로 내국인 이용률이 높다. 객실 이용률도 36.3%와 28.3%에서 2017년 26.7%와 34.0%로 내국인 비중이 올라갔다. 판매객실 평균 요금은 각각 14만4199원과 11만3587원에서 11만5180원과 11만2692원으로 외국인 이용요금이 여전히 높으나 금액 수준은 낮아졌다.

  그러나 2006년 이후 전체 기간으로 볼 때, 호텔 매출액과 이용률은 외국인 기여가 내국인보다 크다(외국인 입국자 수가 감소한 2017년은 제외). 호텔영업이 외국인 관광객의 규모에 의해 결정된다는 의미이다. 하지만 내ㆍ외국인 간의 이용가격 차이는 2013년부터 감소하여 최근에는  미미하다. 그 원인은 호텔 가격검색 사이트 등장 때문으로 보인다.

  최근에 호텔 매물이 많이 나오는 이유는 당연히 수요 대비 공급과잉 때문이다. 부동산시장은 수요공급의 시장 원리가 철저히 적용된다. 시장의 파도가 워낙 크고 길어, 알면서도 빠져나오기가 힘들다. 특정 분야의 부동산을 집중적으로 공급할 때, 반드시 시장 수요와 공급을 맞춰보는 빅데이터와 AI 분석이 필요하다.

  서울의 공실 호텔은 부족한 청년 주택으로 전환할 필요가 있다. 우선은 주택 법정 주차대수(전용면적 60㎡당 한 대)를 완화하여 호텔이 보유하고 있는 주차대수(시설면적 134㎡당 한 대)를 그대로 유지해야 한다. 특히 전철역 인근은 구태여 주차장을 고집할 필요가 없다. 주차장 부담이 줄어야 주택가격을 낮출 수 있다.

 아울러 서울지역에  비어있는 오피스와 상가가 꽤나 있다. 공급과 수요에서 엇박자가 나기 때문이다. 절대적으로 부족한 젊은 직장인 주택 확보를 위해 빈 건물의 주거전환 정책이 절실하다.

 

 최민성(델코리얼티그룹 회장, 건설주택포럼 명예회장)



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