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[Q&A] 저당권에 기한 방해배제청구권
기사입력 2020-05-12 17:26:50. 폰트 폰트확대폰트축소
   

Q : N종합건설이 경기도 수서 소재 토지에 관하여 한국외환은행에게 근저당권설정등기를 마치고 그 토지상에 20층 규모의 오피스텔을 신축한 지 1년여 만에 지하층의 공사를 한 상태에서 부도가 났습니다. 그러자 수서오피스텔조합이 그 무렵 N회사로부터 건축사업의 시행권을 양수한 후 공사를 속행하였고, 이후 한국외환은행으로부터 근저당권부 채권을 양수한 J유동화전문회사는 그 토지에 대하여 근저당권에 기한 임의경매절차를 신청하게 됩니다.

그럼에도 불구하고 조합이 공사를 강행하자, J유동화전문회사(원고)는 해당 오피스텔 공사는 유동화전문회사의 저당권을 침해하는 행위라고 판단하여 그 공사 중지를 구하는 청구를 하였고, 서울고등법원은 J유동화전문회사의 청구를 인용하였습니다.

이에 불복한 조합(피고)은, 저당권자는 목적물에 대한 교환가치만을 가질 뿐이고, 사용과 수익 및 처분의 권능은 토지 소유자인 자신들에게 있는 것이며, 토지 소유자가 토지에 저당권을 설정한 후에 토지상에 건물을 건축하는 것은 정당한 이용의 범위에 속하므로 이는 저당권의 침해에 해당하지 않는다고 주장하면서 대법원에 상고하게 됩니다.

A : 저당권처럼 담보물권이란 채무자의 채무불이행이 있게 되면 그 교환가치로부터 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받기 위한 권리입니다. 즉, 소유자가 어떻게 사용하든 나중에 경매를 신청하여 경매대금으로 그 채권을 실현하는 것을 주 목적으로 합니다. 그런데 이와 다르게 전세권 같은 용익물권은 실제 전세권자가 그 부동산을 사용하는 것이 그 권리의 주 목적입니다. 이 사건에서도 담보물권이라는 점을 강조하면 피고 조합의 주장이 옳을 수도 있다는 생각을 하게 됩니다.

그런데 대법원은 “소유자가 통상의 용법에 따라 사용·수익하는 한 저당권을 침해한다고 할 수 없다. 그러나 저당목적물을 물리적으로 멸실·훼손하는 경우는 물론 그 밖의 행위로 저당부동산의 교환가치가 하락할 우려가 있는 등 저당권자의 우선변제청구권의 행사가 방해되는 결과가 발생한다면 저당권자는 저당권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 방해 행위의 제거를 청구할 수 있다”고 판시하면서,

‘저당권이 실행에 이르렀거나 실행이 예상되는 상황인데도 소유자가 신축공사를 계속한다면 경매절차에 의한 매수인으로서는 이를 철거하게 하고 대지를 인도받기까지 별도의 비용과 시간을 들여야 하므로, 저당목적 대지상에 건물신축공사가 진행되고 있다면 이는 경매절차에서 매수희망자를 감소시키거나 매각가격을 저감시켜 결국 저당권자가 지배하는 교환가치의 실현을 방해하거나 방해할 염려가 있는 사정에 해당한다’는 취지로 판시하여 조합(피고)의 상고를 기각하였습니다.

채권자는 토지와 건물의 일괄경매청구를 할 수도 있으나(민법 제365조), 반드시 채권자에게 이익이 된다고 볼 수도 없으며, 금융계에는 저당권을 설정할 때 부가적으로 지상권까지 함께 설정하는 번거로운 실무관행이 있음을 고려할 때, 저당권의 침해에 대하여 방해배제청구의 일정한 기준을 제시하고 있는 판례로서 큰 의미가 있다고 생각합니다.

김구 변호사(중우법률사무소)



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